Τι είναι τα κοινόχρηστα και γιατί η σωστή έκδοση έχει σημασία

Κοινόχρηστα είναι οι κοινές δαπάνες μιας πολυκατοικίας που μοιράζονται οι ιδιοκτήτες και οι ένοικοι σύμφωνα με το ποσοστό συμμετοχής τους — τα γνωστά «χιλιοστά». Στην Ελλάδα η έκδοση κοινοχρήστων διέπεται από τον νόμο 3741/1929 περί οριζόντιας ιδιοκτησίας και τον κανονισμό κάθε πολυκατοικίας.

Όταν η έκδοση κοινοχρήστων γίνεται με λάθος υπολογισμούς, ελλιπή τεκμηρίωση ή χωρίς διαφάνεια, εμφανίζονται διαφωνίες, καθυστερημένες πληρωμές και νομικές περιπλοκές. Μια οργανωμένη εταιρεία διαχείρισης κοινοχρήστων αναλαμβάνει όλη τη διαδικασία υπεύθυνα, αφαιρώντας το βάρος από τον διαχειριστή και τους ενοίκους.

Ποιες δαπάνες περιλαμβάνουν τα κοινόχρηστα

Μόνιμες δαπάνες

  • Πετρέλαιο θέρμανσης ή φυσικό αέριο της κεντρικής εγκατάστασης.
  • Ηλεκτρικό ρεύμα κοινόχρηστων χώρων — κλιμακοστάσιο, ασανσέρ, ακάλυπτος, χώρος σκουπιδιών.
  • Συντήρηση ανελκυστήρα — υποχρεωτική κάθε δίμηνο σύμφωνα με την ελληνική νομοθεσία.
  • Καθαριότητα κοινόχρηστων χώρων — εξωτερικό συνεργείο ή εργολαβία.
  • Συντήρηση καυστήρα και λεβητοστασίου — ετήσιος έλεγχος.
  • Αμοιβή διαχειριστή ή εταιρείας διαχείρισης.
  • Ασφάλεια κτιρίου όπου υπάρχει.

Έκτακτες δαπάνες

  • Επισκευές βλαβών (ασανσέρ, υδραυλικά, αποχετεύσεις, στέγη).
  • Βαφές κοινόχρηστων χώρων ή πρόσοψης.
  • Αντικαταστάσεις εξοπλισμού (αντλίες, μπόιλερ, ηλεκτρολογικός εξοπλισμός).
  • Έργα που αποφασίζονται με γενική συνέλευση και απαιτούν αυξημένη πλειοψηφία.
  • Απολυμάνσεις και απεντομώσεις κοινόχρηστων χώρων όταν απαιτείται.

Πώς γίνεται η έκδοση κοινοχρήστων: βήμα-βήμα

  1. Συλλογή παραστατικών. Όλα τα τιμολόγια του διαστήματος (πετρέλαιο, ΔΕΗ, καθαρίστρια, συντηρητής ασανσέρ κλπ.).
  2. Καταγραφή ωρομέτρων. Σε πολυκατοικίες με αυτόνομη θέρμανση ή κεντρικό αλλά με ωρομέτρηση ανά διαμέρισμα.
  3. Υπολογισμός βάσει χιλιοστών. Κάθε διαμέρισμα έχει δικό του ποσοστό συμμετοχής σύμφωνα με τον κανονισμό. Διαφορετικά ποσοστά μπορεί να ισχύουν για ασανσέρ, θέρμανση και γενικά κοινόχρηστα.
  4. Εφαρμογή ειδικών κανόνων. Διαμερίσματα κενά, ισόγεια χωρίς πρόσβαση σε ασανσέρ, καταστήματα με ξεχωριστή είσοδο — όλα έχουν διαφορετική μεταχείριση σύμφωνα με τον κανονισμό.
  5. Έκδοση αποδείξεων ανά διαμέρισμα με αναλυτική κατανομή δαπανών.
  6. Διανομή σε γραμματοκιβώτια, email ή online πλατφόρμα της εταιρείας.
  7. Είσπραξη και παρακολούθηση εκκρεμοτήτων. Σε εταιρείες με σύγχρονα εργαλεία, οι ένοικοι πληρώνουν με κάρτα ή web banking μέσω ειδικού link.

Πώς υπολογίζονται τα χιλιοστά

Τα χιλιοστά είναι σταθερά και αναγράφονται στον κανονισμό της πολυκατοικίας ή στον τίτλο ιδιοκτησίας του κάθε διαμερίσματος. Δεν μεταβάλλονται από έκδοση σε έκδοση — εκτός αν υπάρξει νομική τροποποίηση του κανονισμού.

Ωστόσο, διαφορετικές κατηγορίες δαπανών μοιράζονται με διαφορετικά ποσοστά:

  • Γενικά κοινόχρηστα: Όλα τα διαμερίσματα συμμετέχουν με τα χιλιοστά τους.
  • Ασανσέρ: Συνήθως εξαιρούνται τα ισόγεια ή συμμετέχουν με μειωμένο ποσοστό.
  • Θέρμανση: Ποσοστά συχνά αναπροσαρμόζονται με βάση την πραγματική κατανάλωση όταν υπάρχει ωρομέτρηση.
  • Καθαριότητα κλιμακοστασίου: Συνήθως εξαιρείται το ισόγειο όταν δεν χρησιμοποιεί τις σκάλες.

Πόσο κοστίζει η έκδοση κοινοχρήστων

Το κόστος εξαρτάται από τον αριθμό των διαμερισμάτων, τη συχνότητα έκδοσης και τις υπηρεσίες που περιλαμβάνει η εταιρεία. Ενδεικτικά:

  • Έκδοση κοινοχρήστων μόνο (συλλογή παραστατικών + υπολογισμός + εκτύπωση): από 4€ έως 8€ ανά διαμέρισμα ανά μήνα.
  • Πλήρης διαχείριση κοινοχρήστων (έκδοση + είσπραξη + πληρωμές προμηθευτών + οικονομική διαχείριση): από 8€ έως 15€ ανά διαμέρισμα ανά μήνα.
  • Έκτακτες υπηρεσίες (συντονισμός εργολαβιών, παρακολούθηση επισκευών, οργάνωση συνελεύσεων): συνήθως χρεώνονται ξεχωριστά.

Σε μικρές πολυκατοικίες κάτω των 4-5 διαμερισμάτων, ισχύει συνήθως ελάχιστη χρέωση. Πολλές εταιρείες προσφέρουν δωρεάν πρώτη έκδοση ή δοκιμαστική περίοδο.

Νομοθεσία και υποχρεώσεις

  • Ν. 3741/1929 για την οριζόντια ιδιοκτησία — ορίζει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των συνιδιοκτητών.
  • Κανονισμός πολυκατοικίας — εξειδικεύει χιλιοστά, εξαιρέσεις και ειδικούς όρους.
  • Φορολογικά παραστατικά — η εταιρεία διαχείρισης οφείλει να εκδίδει νόμιμα τιμολόγια προς την πολυκατοικία ως νομικό πρόσωπο (όπου υπάρχει) ή προς τον διαχειριστή.
  • GDPR — οι λίστες ενοίκων και τα στοιχεία επικοινωνίας τους προστατεύονται. Η εταιρεία διαχείρισης οφείλει να διασφαλίζει την εμπιστευτικότητα.
  • Συντήρηση ασανσέρ (ΦΕΚ 1797/Β/2005) — τυπική υποχρέωση κάθε δίμηνο, αυστηρές κυρώσεις σε περίπτωση παράλειψης.

Πώς επιλέγετε εταιρεία διαχείρισης κοινοχρήστων

  • Διαφάνεια στα παραστατικά. Κάθε δαπάνη πρέπει να συνοδεύεται από αντίγραφο τιμολογίου ή απόδειξης.
  • Online πρόσβαση σε αναλυτικές καταστάσεις και ιστορικό πληρωμών.
  • Δυνατότητα ηλεκτρονικής πληρωμής με κάρτα ή web banking.
  • Σαφής τιμολογιακή πολιτική χωρίς κρυφές χρεώσεις.
  • Διαθεσιμότητα 24/7 για επείγοντα — διαρροή, βλάβη ασανσέρ, απουσία ρεύματος σε κοινόχρηστους χώρους.
  • Εμπειρία με νομικά θέματα — ικανότητα συντονισμού δικηγόρων και τεχνικών συμβούλων όταν προκύπτουν διαφωνίες.
  • Αναφορές από άλλες πολυκατοικίες της περιοχής σας.

Αναλαμβάνουμε τη διαχείριση της πολυκατοικίας σας

Η City Service προσφέρει πλήρη διαχείριση κοινοχρήστων και υπηρεσίες πολυκατοικίας σε Αθήνα και Χαλκίδα — έκδοση κοινοχρήστων, συντονισμό προμηθευτών, καθαριότητα, απολυμάνσεις κοινόχρηστων χώρων, παρακολούθηση συντηρήσεων ασανσέρ και καυστήρα. Επικοινωνήστε μαζί μας ή καλέστε στα 210 4833359 / 6977406382 (24/7) για δωρεάν προσφορά και συμβουλευτική στην πολυκατοικία σας.